Acheter de l’immobilier ancien : les avantages et les inconvénients

Dans l’univers de l'investissement immobilier, où les logements neufs et projets immobiliers modernes captent souvent l'attention, envisager l'achat d'un bien immobilier ancien peut paraître moins évident.

Pourtant, ces biens, qui représentent une part importante du marché immobilier, offrent de bonnes opportunités.
Pourtant, derrière les façades historiques et les murs porteurs d'histoires, l'immobilier ancien offre une pléthore d'opportunités et d'avantages souvent sous-estimés.

Dans cet article, nous allons explorer ensemble les différentes facettes de l'investissement dans l'immobilier ancien, en mettant l'accent sur les points clés à considérer pour réaliser un investissement judicieux.
Sommaire

Avantages de l'achat d'un bien immobilier ancien

Caractère et charme uniques

Les biens immobiliers anciens sont prisés pour leur caractère unique et leur charme historique. Par exemple, en France, les logements datant d'avant les années 1950 représentent environ 30% du marché immobilier résidentiel.

Ils offrent des caractéristiques architecturales uniques, comme des moulures, des parquets en chevrons, et des cheminées en marbre, ajoutant une valeur esthétique considérable au bien.

L’emplacement est souvent proche du centre ville.

Les logements anciens bénéficient souvent d'emplacements privilégiés dans les centres-villes, à proximité des commodités et des transports en commun, ce qui en fait des choix attrayants pour l'achat d'une résidence principale ou pour un projet d'investissement immobilier locatif.

Ces emplacements stratégiques contribuent également à une meilleure rentabilité locative et à une valorisation à long terme du bien.

Potentiel de plus-value

L'immobilier ancien offre un potentiel de plus-value non négligeable.

Après une rénovation bien pensée, ces logements peuvent connaître une augmentation significative de leur valeur de l’autre de 20 à 30%. Cette plus-value peut être particulièrement attractive pour les investisseurs et les acquéreurs à la recherche d'un projet immobilier à long terme. La possibilité de négocier le prix d'achat, souvent plus souple dans l'ancien que dans le neuf, offre une marge de manœuvre appréciable pour maximiser le retour sur investissement.

Comparaison des prix

En matière de coût, l'immobilier ancien présente souvent un meilleur rapport qualité-prix comparé au neuf.

Les statistiques montrent que le prix moyen au mètre carré dans l'ancien est généralement inférieur de l’ordre de 20 à 30% parfois à celui des logements neufs, offrant des opportunités d'achat attractives, surtout pour les primo-accédants ou ceux qui cherchent à constituer un patrimoine immobilier.

Cette différence de prix peut se traduire par des économies substantielles, rendant l'investissement dans l'ancien particulièrement avantageux.

D'ailleurs voici l'un de nos projets phares où le bien était un bien ancien classé F et on vous laisse voir ça.
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Firmina - Montpellier

Eléonore nous a fait confiance de l'autre bout du monde pour son investissement. On lui a déniché une passoire thermique, nous sommes passés de la classe F à C !
Surface : 60 m²
Budget travaux : 59 000 €
Rendement net : 6 %
Localisation : Montpellier
Classe DPE : F > C
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Les inconvénients de l'immobilier ancien

Besoin potentiel de rénovation

L'immobilier ancien nécessite souvent des rénovations pour répondre aux dernières normes en vigueur, notamment en termes de performance énergétique.

D’ailleurs, depuis la loi climat et résilience, le gouvernement fait la chasse au passoire thermique.

La législation en vigueur indique que certains logements seront interdit à la location, voici les dates :

  • En 2025, tous les logements dont la classe énergétique est G
  • EN 2028, tous les logements dont la classe énergétique est F
  • En 2034, tous les logements dont la classe énergétique est E

Problèmes d'isolation et de performances énergétiques

L'immobilier ancien nécessite souvent des rénovations pour répondre aux dernières normes en vigueur, notamment en termes de performance énergétique.

Ces travaux peuvent inclure la modernisation des installations électriques ou de plomberie, une remise aux normes phoniques et thermiques, et parfois même des réparations structurelles.

Ces coûts supplémentaires, bien que parfois élevés, peuvent être atténués par des aides à la rénovation comme MaPrimeRénov.

Coûts cachés (entretien, réparation)

Outre les rénovations, l'entretien régulier et les réparations imprévues représentent des coûts cachés dans l'immobilier ancien.

Ces frais peuvent inclure la maintenance des parties communes en copropriété, des frais de notaires lors de l'achat, et parfois des charges supplémentaires liées à la gestion du patrimoine immobilier.

Ces aspects doivent être pris en compte pour évaluer le coût total de l'acquisition d'un bien ancien.
Avantages de l'immobilier ancien
Inconvénients de l'immobilier ancien
Caractère et charme uniques : Les biens anciens offrent une architecture et un design historiques qui ne se trouvent pas dans les nouvelles constructions.
Besoin de rénovation : Les biens anciens peuvent nécessiter des travaux importants pour moderniser et respecter les normes actuelles.
Localisation avantageuse : Souvent situés dans des zones centrales ou historiques, proches des commodités et des transports.
Problèmes d'isolation et de performance énergétique : Les bâtiments anciens peuvent être moins économes en énergie et nécessiter des améliorations.
Potentiel de négociation : Plus de flexibilité dans la négociation du prix d'achat par rapport aux biens neufs.
Coûts cachés : Entretien et réparations imprévues peuvent augmenter le coût total de l'investissement.
Potentiel de plus-value : Possibilité d'augmenter la valeur du bien grâce à des rénovations stratégiques.
Prix d'achat souvent inférieur : Comparé aux logements neufs, l'ancien peut offrir un meilleur rapport qualité-prix.

Financement et aides disponibles

Options de financement pour l'achat d'immobilier ancien

Pour l'achat d'immobilier ancien, différentes options de financement sont disponibles.

Les acquéreurs peuvent bénéficier de prêts à taux zéro (PTZ), de crédits immobiliers classiques, ou encore de dispositifs avantageux comme la loi Pinel en fonction de leur éligibilité.

Ces options permettent de s'adapter aux différents profils d'acquéreurs, qu'il s'agisse de primo-accédants ou d'investisseurs en immobilier locatif. Environ 40% des acheteurs d'immobilier ancien optent pour un financement mixte incluant un prêt bancaire et des aides.

Subventions et aides pour la rénovation

L'État permet d’obtenir des aides pour encourager la rénovation énergétique des logements anciens, comme MaPrimeRénov, devenu FranceRénov, où plus de 640 000 demandes d’aides ont déjà été accordés, cette aide peut couvrir une partie des dépenses en rénovation.

Ces subventions sont destinées à améliorer la performance énergétique des logements, rendant l'investissement dans l'ancien plus attrayant et écologiquement responsable.

De plus, ces aides peuvent réduire les coûts initiaux et augmenter la rentabilité de l'investissement immobilier sur le long terme.

Les nouveaux défis de l’immobilier ancien

La rénovation énergétique est encouragée par des incitations fiscales, pouvant aller jusqu'à 30% de crédit d'impôt sur certaines dépenses énergétiques. Ces mesures visent à réduire l'empreinte carbone du parc immobilier ancien.

Réutilisation des structures existantes

L'achat et la rénovation d'un bien immobilier ancien sont des démarches durables qui réutilisent les ressources existantes.

Selon une étude, la rénovation de bâtiments anciens peut réduire leur empreinte carbone de façon drastique, comparée à la construction :

  • La construction d’une maison individuelle consomme en moyenne 1,2 t/m, soit environ 40 fois plus que la rénovation.
  • La construction d’un bâtiment de logements collectifs ou d’un EHPAD consomme en moyenne 1,6 t/m, soit environ 80 fois plus.

Potentiel de rénovations éco-responsables

En optant pour des rénovations éco-responsables, il est possible de réduire considérablement la consommation énergétique.

Par exemple, une isolation thermique efficace peut diminuer la consommation énergétique d'un logement de 30% à 40%.

Mais aussi, au niveau des meubles, car chez @greenliving, on milite pour une utilisation de mobilier éco-responsable en réutilisant ou en réparant.
Vous avez des sites qui simplifie la démarche :

izidore.com → pour des meubles d'occasions
vinted
selency
ecomatelas.com → pour des matelas reconditionné à neuf

Aspects pratiques de l'achat d'un bien ancien

Estimer et évaluer les travaux

Avant d'investir dans un logement ancien, il est crucial de procéder à une inspection approfondie.

Environ 70% des acheteurs de biens anciens sous-estiment les coûts de rénovation, ce qui souligne l'importance de se faire assister par un artisan professionnel.

Cet accompagnement peut révéler des problèmes tels que des problèmes de plomberie, d'électricité ou de structure qui peuvent influencer significativement les coûts de rénovation.

D’ailleurs, un étude montre que 70% des DPE sont faux. On a étudié cette étude en la confrontant à notre expérience.

Une étude a révélé que les coûts imprévus de réparation peuvent augmenter le budget de rénovation de 10 à 20%, on appel cela des TS (travaux supplémentaires)

Se repérer dans les réglementations et les normes

Les normes concernant la rénovation de biens anciens peuvent être complexes.

Notamment depuis la loi climat et résilience de 2021, et la montée en puissance des passoires thermiques.

Environ 60% des projets de rénovation dans les zones historiques nécessitent une approbation préalable du service urbanisme, ce qui peut prolonger la durée des projets.

Il est essentiel de comprendre ces réglementations pour éviter des amendes ou des retards.

Par exemple, la modification de la façade d'un bâtiment classé sans autorisation peut entraîner des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.

Conclusion

L'achat d'un logement immobilier ancien offre une multitude d'avantages, de la valeur suite à une rénovation de qualité, à des considérations financières et écologiques importantes.

En prenant en compte les coûts initiaux et les éventuels travaux de rénovation, l'acquisition d'une propriété ancienne peut se révéler être un investissement à la fois judicieux et enrichissant.

Si vous envisagez l'achat d'un bien ancien, nous vous encourageons à explorer les nombreuses opportunités disponibles.

Consultez des experts, évaluez vos options financières et envisagez l'impact de votre achat sur l'environnement et la communauté.