Comment investir dans l’immobilier en 2023 : le guide

Placement favori des Français, l'immobilier permet d'obtenir des revenus complémentaires avec un risque réduit. Mais quelle est la situation du marché de l'immobilier dans l'Hexagone ? La conjoncture économique permet-elle d'entreprendre un projet d'investissement ? Et comment investir dans l'immobilier en 2023 ? Au lendemain de la crise Covid, découvrez les défis auxquels les propriétaires font face.

Sommaire

Est-il bon d'investir dans l'immobilier en 2023 ?

L'année 2023 est riche en bouleversements socio-économiques, comme l'inflation et la réforme des retraites. Voyons comment ces phénomènes peuvent impacter votre décision d'investir dans la pierre.

Une meilleure retraite garantie

D'après l'INSEE, la majorité des Français voient leur niveau de vie diminuer à la retraite. Le placement immobilier demeure une valeur sûre pour anticiper ce phénomène, et vous assurer une rentrée d'argent régulière lorsque vous quittez le monde du travail.

C'est aussi un moyen de maintenir votre niveau de vie, quelles que soient les modifications apportées par les gouvernements futurs au système de retraite par répartition.

L'assurance de constituer un patrimoine

Par rapport à d'autres opérations financières, investir dans l'immobilier s'accompagne de solides garanties. Lorsque vous acquérez un bien, vous vous constituez un patrimoine que vous pouvez valoriser, louer, revendre ou léguer à vos héritiers.

Vos titres de propriété sont fiables sur la durée. Ces actifs stables conservent leur valeur au fil du temps, à condition d'être bien entretenus. En cas de coup dur, vous pouvez transformer vos biens immobiliers en liquidités.

Est-ce que les prix de l'immobilier vont baisser en 2023 ?

En France, le prix au m² varie d'une zone géographique à l'autre. Certains secteurs voient leurs prix immobiliers diminuer, tandis que d'autres gagnent en attractivité et deviennent de plus en plus chers.

Le boom des villes moyennes

Les prix baissent légèrement dans les plus grandes villes de l'Hexagone, mais aussi dans les villes moyennes. Toutefois, il n'est pas certain que les biens situés à Paris, Lyon ou Marseille prennent de la valeur dans les années à venir.

À l'inverse, les villes moyennes pourraient voir leurs prix augmenter. C'est particulièrement vrai pour les villes étudiantes, et pour les bassins d'emplois dynamiques.

Des campagnes en voie de dynamisation

Outre l'essor des villes moyennes, une autre tendance modifie le paysage français en matière d'immobilier : la popularité croissante des campagnes. Ce n'est pas le cas dans la France entière, mais certaines zones rurales deviennent de plus en plus prisées par les locataires grâce au télétravail.

À l'avenir, les campagnes faciles à rejoindre depuis une ville, en TGV ou en voiture, pourraient faire gagner des sommes importantes aux investisseurs locatifs.

Est-ce le bon moment pour investir dans l'immobilier ?

Plusieurs facteurs doivent être examinés pour savoir s'il est judicieux d'investir dans l'immobilier en 2023 : la rentabilité des projets, la hausse des taux d'intérêt ainsi que le plafonnement des taux d'usure.

Une rentabilité jusqu'à 7 %

Certains achats immobiliers permettent de gagner des revenus conséquents. C'est le cas de l'investissement locatif, dont la rentabilité s'élève parfois à 7 % de la valeur initiale du bien. Pour bénéficier d'un tel retour sur investissement, vous devez choisir un emplacement attractif et vous projeter dans les années à venir. Les biens les plus chers d'aujourd'hui ne sont pas nécessairement les plus prisés des locataires de demain. Observez le marché pour anticiper de futures tendances.

L'augmentation des taux d'intérêt

Peu d'investisseurs immobiliers peuvent acheter un bien comptant, sans contracter de prêt. De manière générale, les taux d'intérêt montent depuis 2022. Toutefois, cette hausse ne suit pas l'inflation et les prêts peuvent restent compétitifs dans certaines banques.

Si vous souhaitez acquérir un bien, comparez longuement les offres de crédit. Sachez que la loi vous autorise à renégocier votre crédit immobilier si vous constatez une baisse des taux d'intérêt après sa souscription. Les renégociations et les rachats de crédit vous permettent de réduire votre durée de remboursement ou d'alléger vos mensualités.

Des taux d'endettement en hausse

À mesure que les taux d'intérêt augmentent, le coût des prêts immobiliers s'accroît. Les acquéreurs les plus modestes voient donc grimper leur taux d'effort, c'est-à-dire le ratio de leurs charges sur leurs revenus.

Les banques de prêt doivent respecter le taux d'endettement maximal fixé par la loi. Heureusement, ce pourcentage est régulièrement revu à la hausse, ce qui permet aux investisseurs d'emprunter davantage. Pour ceux qui disposent d'un capital important, c'est une aubaine.

Quel avenir pour l'immobilier en 2023 ?

Le marché de l'immobilier est en constante mutation. Voici les tendances de l'année 2023, à connaître si vous désirez investir dans une maison ou un appartement.

Vers la rénovation énergétique

Que ce soit en zone urbaine ou à la campagne, tous les biens gagnent à être parfaitement isolés. Le confort thermique, en été comme en hiver, est prisé des occupants. De plus, l'isolation et les modes de chauffages écologiques permettent de réaliser des économies d'énergie.

Les réglementations concernant les passoires énergétiques se durcissent depuis janvier 2023. La loi française interdit désormais de louer un logement étiqueté G. Cette restriction s'appliquera aux habitations classées F à partir de 2028.

Pour rénover un bien (par exemple une maison de campagne) puis le louer, vous pouvez bénéficier des aides financières et des crédits d'impôts de l'Agence nationale de l'habitat. L'Anah accompagne les bailleurs dans leurs projets de rénovation énergétique, mais aussi de travaux lourds (comme la remise aux normes d'un système électrique). Elle met chaque propriétaire en relation avec un conseiller France Rénov'.

Les services de gestion locative en ligne

Pour un bailleur, gérer un ou plusieurs logements s'avère chronophage. Cette activité demande aussi des connaissances juridiques, et des compétences en matière d'administration.

De plus en plus d'investisseurs se tournent vers des prestataires de gestion locative en ligne. Ils leur délèguent la recherche de locataires, la collecte des loyers et des charges, mais aussi la gestion des contentieux. En cas de loyer impayé, les gestionnaires en ligne agissent comme une agence immobilière et s'occupent de relancer l'occupant du logement. Certaines entreprises proposent des assurances contre les loyers impayés.

Les agences de gestion locative en ligne permettent aux propriétaires de maximiser leurs profits, surtout lorsqu'ils louent plusieurs biens. Le bailleur conserve la gestion technique de son parc immobilier (il s'occupe des travaux), mais il n'effectue plus les tâches comptables et administratives.

Mais comment faire ?

Il existe plusieurs manières d'investir et d'épargner dans l'immobilier. Libre à vous de choisir votre solution d'investissement, selon votre budget et vos objectifs financiers.

La location vide ou meublée

Vous pouvez acheter un logement ancien ou neuf, et le louer à des particuliers ou à des professionnels.

L'Etat français accorde des déductions fiscales aux investisseurs locatifs, sous certaines conditions. La majorité des dispositifs (comme la loi Pinel) concernent des logements loués vides, avec un bail de résidence principale.

Même si la location saisonnière apporte moins d'avantages fiscaux que les locations longue durée, elle fait partie des investissements les plus rentables. Elle consiste à proposer un meublé de tourisme à des locataires de passage. Les biens loués peuvent être des studios, des appartements ou des maisons.

L'investissement locatif avec effet de levier

Même si vous ne disposez pas d'un capital important, vous pouvez investir dans l'immobilier en utilisant l'effet de levier. Il vous suffit de payer l'apport personnel d'un bien, puis de contracter un prêt auprès d'une banque pour le reste de la somme à payer. Ensuite, trouvez un locataire et demandez-lui un loyer au moins équivalent à vos mensualités.

L'effet de levier vous permet d'honorer votre emprunt grâce aux loyers versés par vos locataires. Une fois le studio, l'appartement, la maison ou les bureaux remboursés à la banque, chaque loyer perçu constitue un revenu complémentaire pour vous.

L'investissement dans les SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) représentent une alternative à l'achat de propriétés. Aussi appelé pierre papier, ce type d'investissement consiste à percevoir des loyers sans gérer vous-même des biens au quotidien.

Les placements en SCPI sont accessibles au plus grand nombre, car ils ne nécessitent pas d'acquérir une propriété en entier. Ce sont des opérations plus risquées qu'un simple investissement locatif pour faire fructifier une épargne, mais offrant parfois un rendement excellent.

Conclusion

En conclusion, les biens immobiliers demeurent une valeur refuge face à l'inflation et aux fluctuations des marchés financiers. L'investissement, en particulier locatif, offre aux propriétaires des garanties en matière de protection et de valorisation de leur capital. Plus vous tenez compte des enjeux du marché (comme le dynamisme des villes moyennes, la relative baisse d'attractivité des métropoles ou le logement basse consommation), plus le retour sur investissement promet d'être important.