Comment investir en colocation en 2023 ?

Investir dans une colocation, c'est saisir une opportunité unique dans le monde de l'immobilier. Dans ce secteur en constante évolution, la colocation se distingue comme une formule attractive, offrant à la fois flexibilité et rentabilité. Que vous soyez un investisseur aguerri ou un débutant, comprendre les mécanismes et les bénéfices de la colocation peut transformer votre approche de l'investissement immobilier.

Dans cet article, nous allons explorer ensemble les clés pour réussir un investissement en colocation, en mettant en lumière des stratégies éprouvées et des conseils pratiques.

Sommaire

Comprendre le marché de la colocation

Le marché de la colocation connaît un essor considérable depuis la Loi Alur en 2014, marqué par une demande croissante de la part des étudiants et des jeunes professionnels. Le taux d'occupation en colocation est supérieur à 95% dans les grandes villes, soulignant son attrait inébranlable. De plus investir dans une colocation comme nous allons le voir, permet aux investisseurs de louer leurs biens “nus” ou meublés selon leur stratégie d’investissement.

  • Identifier les zones à forte demande : Les métropoles et les villes universitaires sont des terrains fertiles pour la colocation. Des villes comme Paris, Lyon, ou Bordeaux, affichent des taux de rendement locatif impressionnants, dépassant souvent les 6-7%.

  • Comprendre les profils des colocataires : Les colocataires sont majoritairement des étudiants et des jeunes actifs. Leurs critères de choix se basent sur la proximité des universités, des centres d'emploi et des commodités urbaines.

  • Les chiffres clés : Une étude récente a révélé que l'investissement en colocation offre un rendement locatif de 8% en moyenne, surpassant largement les 3-4% d'un investissement locatif classique. Le nombre d’acheteurs potentiels étant moins important que pour les petites surfaces, vous disposez d’un meilleur pouvoir de négociation pour l’acquisition immobilière.

  • Analyse de la concurrence et des tendances : Il est essentiel de surveiller les offres de colocation existantes et les nouvelles tendances, comme les colocations thématiques ou écoresponsables, qui attirent une clientèle spécifique.

Choisir le bien immobilier adapté

La sélection du bien immobilier est une étape cruciale dans l'investissement en colocation.

Voici quelques aspects à considérer :
  • Localisation stratégique : Privilégiez les zones proches des universités, des centres d'affaires, et des commodités (transports, commerces, loisirs). Une bonne localisation augmente l'attractivité de la colocation.

Voici un tableau illustrant les 11 meilleures villes pour investir dans une colocation en France et pourquoi :

Ville
Prix moyen au m²
Rendement estimé
Prix du loyer au m²
Lille
3 496 €
7%
16 €
Marseille
3 050 €
7,5%
14,4 €
Lyon
5 155 €
6%
16 €
Nancy
2 316 €
6%
12 €
Toulouse
3 748 €
5%
13,5 €
Grenoble
3 051 €
5%
12 €
Montpellier
3 579 €
4%
12 €
Saint-Etienne
1 393 €
6,5%
10 €
Metz
2 386 €
6,5%
11 €
Nantes
3 937 €
5%
13 €
Rennes
4 090 €
4%
12,3 €
  • Type de propriété : Les appartements spacieux, les maisons avec plusieurs chambres et espaces communs sont idéaux. Veillez à ce que la configuration du bien permette une cohabitation harmonieuse.

  • État du bien : Un bien en bon état réduit les coûts de maintenance. Cependant, une propriété nécessitant des rénovations peut être une opportunité pour personnaliser et optimiser l'espace.

  • Rentabilité : Évaluez le potentiel de rentabilité en fonction du prix d'achat, des coûts de rénovation, et des revenus locatifs estimés. Un calcul précis est essentiel pour assurer un bon retour sur investissement.

Aspects juridiques et financiers

Location nue
Location meublée
Bail mobilité
Durée du bail
3 ans minimum
1 an minimum
Entre 1 et 10 mois
Dépôt de garantie
1 mois maximum
2 mois maximum
Aucun
Préavis du bail
6 mois minimum (avant la date de renouvellement du bail)
3 mois minimum (avant la date de renouvellement du bail)
Au terme, sauf en cas de faute du locataire
Préavis du locataire
3 mois minimum (ou 1 mois dans certaines zones)
1 mois minimum
1 mois minimum
Financement : Les options de financement pour une colocation incluent principalement les prêts bancaires classiques, les crédits immobiliers spécifiques, et parfois des solutions de financement alternatif comme le crowdfunding immobilier. Il est important de comparer les offres de différents établissements bancaires pour trouver les conditions les plus favorables.

De plus, il est possible de bénéficier de certains dispositifs de soutien à l'investissement immobilier, tels que des prêts aidés ou des subventions selon la localisation et le type de bien, si c’est un bien ancien avec une rénovation globale à faire, vous pouvez prétendre à faire une demande de subventions auprès de MaPrimeRenov’.

Fiscalité : La fiscalité de la colocation peut varier selon que la location est meublée ou non. Le régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est le régime de référence quand vous décidez de louer meublé. Il permet de bénéficier d'une fiscalité allégée sur les revenus locatifs grâce à l'amortissement de la valeur du bien et des meubles, ainsi que la déduction des charges liées à la location.

Ce régime est particulièrement adapté à la colocation, où les charges et l'usure sont généralement plus élevées.

Retrouvez ci-dessous un tableau récapitulatif des avatanges du régime LMNP :
Aspect du régime LMNP
Location meublée
Type de location
Meublée
Durée d'amortissement
20 à 30 ans pour le bien, 5 à 10 ans pour les meubles
Exonération de plus-value
Possible sous certaines conditions après 22 ans de détention
Déduction des charges
Frais de gestion, intérêts d'emprunt, assurance, travaux, etc.
Déclaration fiscale
Micro-BIC si revenus < 72 600 €/an ;
régime réel si revenus > 72 600 €/an
Abattement forfaitaire
50% pour micro-BIC, 71% pour micro-BIC services

Aménagement et gestion de la colocation

Comment aménager et gérer votre colocation ?

Pour choisir un logement adapté à la colocation, il est essentiel de considérer certains critères. Chaque chambre doit être suffisamment spacieuse pour garantir l'intimité, incluant un bureau et des espaces de rangement. Il serait également bien que la colocation est plus d’une salle de bain pour tous les locataires afin d’augmenter l’intimité de chacun et cela permet par la suite de justifier d’un loyer plus élevé.

En outre, une pièce de vie commune avec séjour et cuisine est indispensable. Pour une colocation de deux personnes, un logement de trois pièces est obligatoire si vous voulez avoir des locataires. Des transformations peuvent être effectuées pour optimiser des maisons ou des immeubles pour de grandes colocations.

Concernant le mobilier pour une location meublée, il doit respecter le niveau d'équipement minimum défini par le décret du 31 juillet 2015 à savoir ces équipements :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)


Certains équipements doivent bien évidemment figuré en plusieurs fois pour une colocation surtout pour la chambre.

Conclusion

L'investissement en colocation représente une opportunité en or dans l'univers immobilier, combinant flexibilité, rentabilité et adaptation aux nouvelles tendances de vie. La clé du succès repose sur une analyse approfondie du marché, une sélection judicieuse du bien, une compréhension des aspects juridiques et financiers, ainsi qu'un aménagement et une gestion efficaces.

En tenant compte de tous ces éléments, vous pouvez transformer un bien immobilier classique en une colocation profitable et attrayante. Avec une stratégie bien pensée et une gestion adéquate, l'investissement en colocation peut devenir un pilier solide de votre patrimoine immobilier.

Si vous souhaitez des conseils personnalisés ou de l'aide pour démarrer, n'hésitez pas à nous contacter.