Résidence principale ou investissement locatif ?

Vous avez certainement déjà entendu ces deux phrases :

  • Il vaut mieux acheter sa résidence principale avant d’acheter.
  • Il vaut mieux investir et rester locataire.


En effet, environ 80% des Français rêvent de devenir propriétaires, mais seulement 60% le sont actuellement. Face à cette réalité, une question majeure se pose : vaut-il mieux investir dans une résidence principale ou se tourner vers l'investissement locatif ?

Cet article a pour but de vous guider à travers les avantages et inconvénients de chacune de ces options, en tenant compte de divers facteurs comme la situation personnelle et professionnelle, les tendances du marché, et les perspectives financières.

Que vous soyez un jeune actif débutant votre parcours immobilier ou un investisseur expérimenté cherchant à optimiser votre patrimoine, vous trouverez ici des informations précieuses pour orienter votre décision.

Sommaire

Que devez vous faire ?

En premier lieu, il est important de faire une étude simple mais importante de vos capacités financières.

Réalisez des simulations de calcul d’emprunt (taux d’usure) peut sembler bateau à faire mais cela est très important, tout comme faire une évaluation de votre situation personnelle, professionnelle. Êtes-vous CDD, en CDI depuis plus de 6 mois ? Indépendant, entrepreneur ? Quels sont vos revenus ? Quelles sont vos charges ?

L'investissement dans une résidence principale

Acheter sa résidence principale est souvent perçu comme une étape majeure de la vie symbole de stabilité et d'indépendance. C'est un investissement émotionnel autant que financier. En devenant propriétaire, vous mettez fin au cycle des loyers "jetés par les fenêtres" et vous commencez à construire votre patrimoine. De plus, avec l'achat immobilier, chaque mensualité de prêt contribue à l'acquisition d'un actif qui, historiquement, prend de la valeur avec le temps.

Il est cependant essentiel de considérer plusieurs facteurs avant de s'engager dans cette voie. Le premier est la stabilité, tant personnelle que professionnelle. L'âge moyen d'accession à la propriété s'établit aujourd'hui à 37 ans, reflétant une attente de stabilité dans ces domaines. Les coûts associés à l'achat ne se limitent pas au prix du bien ; ils incluent également l'apport personnel, les frais de notaire, d'agence, et d'autres charges annexes.

Cependant, l'achat d'une résidence principale ne convient pas à tous les profils. Par exemple, pour les professionnels en début de carrière susceptibles de déménager fréquemment, rester locataire tout en investissant dans l'immobilier locatif peut s'avérer plus judicieux.

Vous pouvez naviguer sur ce graphie pour voir les prix au m² dans les grandes villes de France :

Prenons un exemple pour illustrer cela

Pascale vit en couple avec sa femme Sophie, ils ont 30 ans, habitent un logement avec un loyer de 700€, dans un marché où l’immobilier est plutôt accessible.

En étudiant leur marché, ils s’aperçoivent que s’ils achètent un logement de la même superficie, il devrait rembourser 650€ + la taxe foncière 80€/mois + les charges de copropriété de 50€/mois.

Soit un montant de 780€ à sortir tous les mois, ce qui est presque autant que leur location, mais dans ce cas, ils sont propriétaires et en cas de coup dur ou autres, ils peuvent vendre leur bien.

Dans le cas de Pascale et Sophie, l’achat d’une résidence principale est intéressant.

Dans quel cas choisir un investissement locatif ?

Investir dans l'immobilier locatif présente plusieurs avantages, notamment la capacité de générer des revenus passifs réguliers. L'attrait principal réside dans le fait que les loyers perçus peuvent non seulement couvrir le remboursement de l'emprunt, mais également générer des bénéfices supplémentaires. De plus, cet investissement offre l'opportunité de bénéficier du levier financier, où les coûts d'emprunt sont inférieurs à la rentabilité du bien immobilier.

Cependant, il est crucial de prendre en compte les aspects moins reluisants de l'investissement locatif. Les périodes de vacances locatives, les loyers impayés, et les coûts d'entretien peuvent influencer la rentabilité. Des stratégies comme la location courte durée ou la garantie loyers impayés peuvent aider à minimiser ces risques.

Prenons un exemple pour illustrer cela

Vincent et Sandrine sont un couple, 44 et 45 ans, 2 filles, vivant dans le sud de la France où le marché de l’immobilier est tendu. Ils étaient locataires et payaient 1500€ de loyer à leur propriétaire. Récemment, ils ont voulu acheter une villa pour un crédit de 2200€ + taxe foncière 120€/mois, ils devront donc sortir 820€ en plus tous les mois comparé à leur précédent loyer.

820 euros c’est un pouvoir d’achat en moins qu’ils auraient pu mettre dans l’achat d’un studio étudiant ou un T2 afin de le mettre en location et faire fructifier leur argent d’une autre façon tout en ayant le remboursement de leur crédit immobilier par le paiement du loyer de leur locataire.

Dans ce cas là, un investissement locatif est plus judicieux afin de garder son pouvoir d’achat, d’investir dans l’immobilier et obtenir un rendement annuel sur le bien en question.
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Comment choisir entre résidence principale et investissement locatif ?

La décision entre l'achat d'une résidence principale et l'investissement locatif doit être basée sur vos objectifs personnels et financiers. Si vous envisagez un achat immobilier, il est important d'évaluer si vous avez le budget et la stabilité nécessaires pour cela. Pour ceux qui ont une vie professionnelle susceptible de changer fréquemment, l'investissement locatif peut offrir plus de flexibilité et de possibilités de revenus supplémentaires.

Voici un tableau comparatif mettant en évidence les avantages et inconvénients entre l’achat d’une résidence principale ou l’investissement locatif.
Critère
Résidence principale
Investissement locatif
Objectif principal
Constitution d'un patrimoine personnel
et d’un lieu de vie
Génération de revenus passifs et augmentation du patrimoine
Avantages
- Sécurité d'un chez-soi
- Potentiel d'appréciation du bien
- Exonération de la plus-value à la revente
- Stabilité et ancrage
- Revenus locatifs réguliers
- Potentiel d'appréciation du bien
- Avantages fiscaux liés à l'investissement - Diversification du patrimoine
Inconvénients
- Nécessité d'une stabilité financière et personnelle
- Coûts initiaux plus élevés
(apport, frais de notaire, etc.)
- Gestion locative (recherches de locataires, entretien, etc.)
- Risques de vacances locatives et de loyers impayés (il y a des solutions pour cela)
- Fluctuations du marché locatif
Flexibilité
- Moins flexible en cas de changement professionnel ou personnel
- Plus de flexibilité, possibilité de louer ou vendre selon les besoins voir de confier la location à une agence immobilière
Capitalisation
- Investissement à long terme pour soi-même
- Capitalisation via les revenus locatifs et la valorisation du bien
Rendement
- Rendement potentiel à long terme en cas d'appréciation du bien
- Rendement immédiat et continu via les loyers
Mobilité géographique
- Limitée, sauf en cas de mise en location ou revente du bien
- Plus grande, indépendamment du lieu de résidence personnel
Il est également crucial de prendre en compte le marché immobilier de votre ville. Dans une ville où les rendements locatifs sont élevés, il peut être plus avantageux de rester locataire tout en investissant ailleurs. Inversement, dans une ville où les rendements sont faibles, l'achat d'une résidence principale pourrait s'avérer plus judicieux.

En fin de compte, il n'existe pas de réponse unique à cette question. La meilleure approche dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs financiers, et des caractéristiques du marché immobilier local.

Conclusion

En conclusion, que vous choisissiez d'investir dans une résidence principale ou de vous orienter vers l'investissement locatif, l'important est de prendre une décision éclairée basée sur une analyse approfondie de votre situation personnelle et des conditions du marché. Il n'existe pas de solution unique qui convienne à tous. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, et la meilleure décision dépend de vos objectifs personnels, de votre situation financière et de votre plan de vie. N'oubliez pas que l'inaction est souvent le plus grand risque.

Alors, évaluez vos options, élaborez un plan stratégique, et prenez les mesures nécessaires pour réaliser vos objectifs d'investissement immobilier.

Si vous voulez vous faire accompagnement dans votre projet immobilier, n'hésitez pas à contacter un de nos experts. Nous prendrons rendez-vous avec vous.